O primeiro mês de aplicação das novas regras produziu um resultado que ninguém antecipou. Entre os compradores com menos de 35 anos, a taxa de esforço média não desceu. Subiu de 28,3% para 33,7%, mais de cinco pontos percentuais num só mês, revelou o Comparajá.
Os restantes indicadores do mesmo grupo movem-se todos na mesma direcção. O rácio entre o montante financiado e o valor do imóvel passou de 76,5% para 88,4%, encostando ao limite de 90% que o regulador recomenda. A entrada inicial média caiu de 35.982 para 31.414 euros. E a distância para o grupo com 35 ou mais anos alargou-se em todas as métricas: esse grupo fechou agosto com uma taxa de esforço de 23,9%, dez pontos abaixo, e um rácio de financiamento de 74,3%.
A explicação não é que os bancos tenham relaxado critérios, porque não relaxaram. É de composição, e é uma consequência previsível de qualquer prazo regulatório. Quem tinha um processo no limite tratou de o fechar antes que as regras mudassem ou logo no arranque das novas, e quem estava confortavelmente dentro dos limites não teve pressa nenhuma. O resultado é um mês em que a amostra ficou sobrerrepresentada precisamente pelos perfis mais esticados. É o mesmo fenómeno que faz subir a média de velocidade numa estrada no minuto antes de o radar ser ligado.
Há, ainda assim, uma leitura estrutural que não desaparece com a explicação técnica, e é a que interessa a quem gere pessoas. Um comprador com menos de 35 anos compromete hoje um terço do rendimento com a prestação da casa, entra com pouco mais de trinta mil euros de poupança e financia quase nove décimos do imóvel. Não é um perfil imprudente: é o único perfil possível quando os preços sobem mais depressa do que os salários e a poupança acumulada não chega para mais. A diferença entre gerações não está na disciplina financeira, está no número de anos que cada uma teve para juntar dinheiro antes de o preço subir.
Para as empresas, isto tem tradução directa em três coisas concretas. A primeira é mobilidade geográfica: quem está com um terço do rendimento comprometido numa casa não muda de cidade por uma proposta ligeiramente melhor. A segunda é sensibilidade a variações de rendimento, porque uma taxa de esforço de 33,7% deixa pouca margem para uma quebra na componente variável do salário. A terceira é o peso crescente do apoio à literacia financeira como benefício, num momento em que a maior decisão financeira da vida de um trabalhador é tomada, quase sempre, sem que ninguém lhe explique como o rácio de financiamento altera o preço da proposta que recebe.
Falta o dado que impede a conclusão fácil. A taxa de esforço média do conjunto dos clientes ficou em 28,0%, com folga confortável face ao limite de 45%. O mercado, no agregado, não está esticado. O que está esticado é a coorte que entra agora, e essa é sempre a que define o risco dos anos seguintes. É por isso que o número de agosto merece ser acompanhado em setembro e outubro antes de qualquer leitura definitiva: se a subida se mantiver depois de o efeito de antecipação passar, deixa de ser um artefacto de calendário e passa a ser uma tendência.
