Esse número é o rácio entre o montante financiado e o valor de avaliação do imóvel, conhecido no sector pela sigla inglesa LTV (Loan To Value). É a medida do risco que o banco assume: quanto maior a fatia financiada, maior a exposição da instituição se o crédito correr mal e o imóvel tiver de ser vendido. É por isso que o rácio de financiamento é uma das variáveis que mais pesa no preço apresentado, e é também por isso que atravessar um patamar pode mudar a proposta inteira.
Sofia tinha 38 mil euros de entrada para um imóvel avaliado em 210 mil. O financiamento pedido situava-a nos 82%. Depois de perceber o mecanismo, adiou a escritura seis semanas, juntou mais 17 mil euros com ajuda da família e voltou ao banco com um rácio de 74%. A proposta que recebeu não foi um ajuste marginal: mudou de escalão de risco e, com ele, o preço.
O caso é menos excepcional do que parece. Segundo a Análise de Mercado de Crédito Habitação do ComparaJá, o rácio médio das operações de Julho foi de 67%, bastante abaixo do limite de 90% que o Banco de Portugal recomenda para habitação própria permanente. A média nacional esconde, no entanto, uma diferença grande entre gerações: nos clientes com menos de 35 anos o rácio foi de 76,5%, contra 61,9% nos clientes com 35 anos ou mais. São os mais novos que chegam ao balcão com a fatia financiada mais alta, e portanto com o preço mais caro.
O que torna este número diferente dos outros é que ele é accionável. A taxa de juro depende do mercado. O valor do imóvel depende do vendedor e do avaliador. O rácio de financiamento depende da entrada, e a entrada é a única variável sobre a qual o comprador tem controlo directo antes de assinar. Ainda assim, é a que menos aparece na conversa: pede-se ao banco a prestação, pede-se o spread, e quase nunca se pergunta em que escalão de rácio aquela proposta foi construída nem o que mudaria no escalão seguinte.
A pergunta útil a fazer antes de aceitar qualquer proposta é exactamente essa: qual é o rácio considerado, quais são os patamares da instituição e o que muda se a entrada subir o suficiente para atravessar o patamar seguinte. Em muitos casos a resposta é que não compensa, porque o esforço de poupança adicional é maior do que o ganho. Noutros, como no de Sofia, alguns milhares de euros e algumas semanas mudam o custo do crédito durante 30 anos. Só se sabe qual é o caso depois de perguntar.
O perfil descrito é compósito e reúne características comuns aos clientes que chegam ao ComparaJá com o processo já em análise no banco.
