O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em 20 de Maio, insere-se no Programa “Construir Portugal” e visa promover o mercado da habitação e do arrendamento através de um conjunto abrangente de incentivos fiscais para investidores institucionais e particulares, arrendatários e adquirentes de primeira habitação. A CMS explica.
Alterações ao IVA e Restituição Parcial
Foi introduzida uma taxa reduzida de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à venda como habitação própria e permanente (HPP), arrendamento com rendas moderadas (até €2.300/mês) ou contratos de investimento para arrendamento (CIA). A venda ou arrendamento deve ocorrer até 24 meses após o início da utilização, com a obrigação de manter o imóvel arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Além disso, pessoas singulares podem solicitar a restituição parcial do IVA na construção da sua HPP, desde que o valor total não ultrapasse €660.982. O pedido deve ser feito até 12 meses após a emissão da documentação de início de utilização, com restituição prevista em 150 dias.
Deduções no IRS e Reinvestimento de Mais-Valias
As deduções à colecta de encargos com imóveis aumentam progressivamente para €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027. Mais-valias obtidas na venda de imóveis habitacionais ficam isentas de tributação se o valor for reinvestido na aquisição de imóveis para arrendamento com rendas moderadas, cumprindo prazos rigorosos de reinvestimento e arrendamento, além de restrições à revenda durante cinco anos.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O novo regime CIA, com duração de 25 anos, fomenta a construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento a rendas moderadas, exigindo que pelo menos 70% da área seja destinada a esse fim. Os benefícios fiscais incluem isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição, isenção e redução do IMI, isenção do AIMI, taxa reduzida de IVA na construção, restituição parcial do IVA em serviços técnicos e redução do Imposto do Selo sobre Organismos de Investimento Alternativo (OIA).
A aplicação destas isenções depende de deliberação das assembleias municipais, e a resolução antecipada do contrato implica a perda dos benefícios fiscais e pagamento proporcional dos montantes correspondentes.
Benefícios no Estatuto dos Benefícios Fiscais
Foi reduzida para 10% a tributação autónoma sobre rendimentos prediais de arrendamento a rendas moderadas até 31 de Dezembro de 2029, com exclusão parcial dos rendimentos prediais para sujeitos passivos com contabilidade organizada. Também se prevê isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação de custos controlados até €330.539, sujeita a condições de elegibilidade e aprovação municipal.
Organismos de Investimento Alternativo e Arrendamento Acessível
Os OIA beneficiam de taxas reduzidas de imposto sobre rendimentos distribuídos e Imposto do Selo, desde que cumpram requisitos relacionados com a afectação de activos a imóveis arrendados ao abrigo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Este regime impõe que as rendas sejam até 80% da mediana do concelho e concede isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais, mediante cumprimento de prazos contratuais mínimos e comunicação ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).
Alterações ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Foi estabelecida uma taxa agravada de 7,5% para não residentes na aquisição de habitação, sem possibilidade de isenção ou redução, excepto se o adquirente for ou se tornar residente fiscal em Portugal, ou se o imóvel se destinar a arrendamento com rendas moderadas e cumprir os prazos de arrendamento estabelecidos.
Estas medidas entram em vigor em diferentes momentos, a maioria a partir do terceiro trimestre de 2026, e abrangem operações realizadas até 2029 ou 2032, conforme o caso.
