A maioria das pessoas calcula-o de cabeça, divide a prestação prevista pelo ordenado líquido, chega a um valor confortável e conclui que não terá problema. Depois recebe a resposta do banco e não percebe onde falhou a conta.
Falhou em dois sítios, e ambos são conhecidos. O primeiro é o numerador. A taxa de esforço não mede o peso da prestação da casa: mede o peso de todos os encargos mensais com financiamento. Entram os contratos de consumo em curso, entra o valor mínimo dos cartões com pagamento fraccionado, entram as linhas associadas à conta ainda que raramente utilizadas, e entram os contratos em que a pessoa figura apenas como fiador de outra. Este último caso é o que apanha mais gente desprevenida: ter avalizado o crédito de um familiar não é um gesto simbólico, é uma responsabilidade que consta na Central de Responsabilidades de Crédito e que conta como se fosse dívida própria.
O segundo sítio é o denominador. Nem todo o rendimento entra com o mesmo peso. Subsídios de refeição, ajudas de custo, comissões variáveis e prémios costumam ser considerados apenas em parte, ou exigem histórico de vários anos para serem aceites na totalidade. Quem tem uma estrutura salarial com componente variável significativa vê muitas vezes o rendimento elegível ficar bastante abaixo do valor que recebe efectivamente todos os meses, e essa diferença é o suficiente para mudar o resultado.
Sobre o limite propriamente dito, o que mudou merece precisão. O Banco de Portugal reduziu para 45% a taxa de esforço máxima recomendada nos novos contratos, e reduziu para metade a margem que cada instituição pode utilizar para aprovar processos acima desse valor. Antes, os bancos tinham espaço para acomodar situações excepcionais com relativa folga; agora esse espaço é escasso e tende a ser reservado a perfis com garantias adicionais. Na prática, o limite deixou de ser indicativo e passou a funcionar como uma fronteira.
Convém acrescentar que a maioria dos processos está longe dela. Nos créditos intermediados pelo ComparaJá, a taxa de esforço média situou-se em 28,3% nos clientes com menos de 35 anos e em 24,3% nos restantes, valores confortáveis face ao novo limite. O aperto regulatório não atinge o mercado médio: atinge a franja que só passava com folga excepcional, e é precisamente essa franja que costuma corresponder a quem compra a primeira casa com rendimento no início de carreira.
Há três coisas que uma pessoa pode fazer antes de submeter um processo e que mudam o resultado mais do que qualquer negociação de spread, e todas elas se conseguem testar previamente num simulador de taxa de esforço. Liquidar ou consolidar responsabilidades de valor pequeno mas prestação elevada, porque o que conta é a prestação mensal e não o capital em dívida. Cancelar limites associados a contas e cartões que não são usados, porque continuam a pesar mesmo sem saldo utilizado. E pedir a exoneração de fianças antigas já sem justificação, quando o titular principal reúne condições para prosseguir sozinho.
A diferença entre fazer este exercício e não o fazer costuma ser de vários pontos percentuais na taxa de esforço final. É, quase sempre, a distância exacta entre uma proposta aprovada e uma proposta recusada.
