O ganho obtido com a venda de um imóvel resulta da diferença entre o valor de venda e o de compra, depois de descontados vários encargos suportados pelo proprietário.
Na prática, de acordo com o Comparaja, o cálculo começa pelo valor da venda, ao qual se retira o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, bem como despesas com a compra e a venda e ainda obras de valorização realizadas nos últimos cinco anos. Entre os custos que podem entrar nessas contas estão o certificado energético, registos, imposto do selo, escritura, IMT e a comissão paga à mediadora imobiliária.
Isto significa que, antes de perceber quanto poderá pagar ao Estado, o vendedor deve reunir todos os valores associados ao imóvel e simular o resultado final. Quanto mais completo estiver esse apuramento, menor pode ser a parcela de lucro sujeita a imposto. Apenas 50% da mais-valia apurada entra efectivamente para tributação em IRS, sendo depois englobada com os restantes rendimentos do contribuinte.
O tema ganha particular relevância numa altura em que muitas famílias ponderam vender casa para comprar outra. Nesses casos, pode haver isenção de imposto se o valor da venda de uma habitação própria e permanente for reinvestido noutra habitação com o mesmo destino, dentro dos prazos legais. Esse reinvestimento pode ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, desde que sejam cumpridos os restantes requisitos fiscais.
Para perceber melhor o impacto fiscal da venda, pode recorrer às ferramentas de simulação de mais valias do ComparaJá e fazer uma estimativa das mais-valias antes de avançar. Dessa forma, torna-se mais fácil tomar decisões informadas e evitar surpresas no momento de entregar o IRS.
Também há excepções para imóveis comprados antes de 1989, que não ficam sujeitos a IRS sobre mais-valias, embora a operação tenha, ainda assim, de ser declarada. Já nos casos em que a venda gera prejuízo, fala-se de menos-valias, que também devem ser comunicadas, uma vez que o saldo entre ganhos e perdas é o que conta para efeitos de tributação.
A mensagem principal é simples: vender casa já não passa apenas por fechar o negócio, mas também por fazer bem as contas.
