Tem casas arrendadas (ou vazias) e tem dúvidas sobre o “Programa mais habitação” apresentado pelo Governo? Um advogado explica o que poderá mudar para os senhorios

Do conjunto de medidas apresentadas, várias versam sobre o arrendamento e muitas poderão impactar directamente os senhorios. Em termos fiscais, a proposta do Governo abarca diversos regimes.

Por André Madeira de Jesus, advogado do departamento de Fiscal da Caiado Guerreiro

No final da semana passada, em reunião de Conselho de Ministros dedicada à temática da habitação, foi aprovado um conjunto de medidas – Programa mais Habitação – que se encontra em discussão pública até ao próximo dia 10 de Março, na plataforma ConsultaLEX.

Do conjunto de medidas apresentadas, várias versam sobre o arrendamento e muitas poderão impactar directamente os senhorios:

• Arrendamento de imóveis pelo Estado aos proprietários privados, através do IHRU, I.P., que estejam disponíveis para ser habitados, por um valor que não seja 30% superior aos limites actualmente aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento e, em regra, por um prazo mínimo de cinco anos (com possibilidade de renovação por igual período) desde que seja facultado ao Estado o direito de subarrendar esses mesmos imóveis. O Estado compromete-se a pagar a renda aos proprietários, procurando eliminar o risco de incumprimento, que é um dos factores que afasta proprietários do mercado do arrendamento.
• Nas situações em que os senhorios dêem entrada de pedidos de despejo (procedimentos especiais de despejo) no Balcão Nacional de Alojamento, o Estado vai substituir-se ao inquilino no pagamento das rendas, bem como ao senhorio na cobrança das mesmas, após três meses de incumprimento pelos inquilinos.

Em termos fiscais, a proposta do Governo abarca diversos regimes, dos quais se salienta o regime de arrendamento acessível com:

• Isenção de IRS sobre os rendimentos prediais resultantes de arrendamento acessível (de acordo com a tabela disponibilizada pelo IHRU);
• Isenção de IMT para quem adquirir imóveis com o intuito de os colocar em regime de arrendamento acessível;
• Isenção de IMI por 3 anos após aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento (prorrogável por mais 5 anos);
• Aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) nas empreitadas de construção ou de reabilitação de imóveis maioritariamente afectas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70%).

No mesmo âmbito, o arrendamento em geral prevê a redução da taxa especial de IRS em três pontos percentuais, de 28% para 25% e redução das taxas de IRS aplicadas aos contratos de longa duração, passando nos contratos com duração entre 5 e 10 anos de 23% para 15% e entre 10 e 20 anos de 14% para 10%. Já nos contratos com duração superior a 20 anos a taxa do imposto passa de 10% para 5%.

Nos arrendamentos antigos a proposta prevê a isenção de IRS aplicável aos proprietários de imóveis com rendas antigas (decorrentes de contratos anteriores a 1990); Isenção de IMI sobre os imóveis onerados com um contrato de arrendamento anterior a 1990; Apoio de compensação, a regulamentar, pela renda não cobrada face à limitação que o regime legal impõe.

Por último, no Alojamento local, a medida com maior impacto passa pela isenção de tributação em sede de IRS até 2030 sobre os rendimentos prediais auferidos, aplicável aos proprietários que tenham imóveis alocados ao alojamento local e que optem por os realocar ao arrendamento habitacional até ao final de 2024.

Na ausência de afectação dos imóveis a arrendamento habitacional até final de 2024, os proprietários que desenvolvam actividade de alojamento local poderão ficar sujeitos a uma contribuição extraordinária sobre os rendimentos dessa actividade.

Sobre a actualização de rendas, o Programa incide nos imóveis que já se encontrarem no mercado de arrendamento nos últimos 5 anos, sendo que a renda inicial nos novos contratos não poderá ultrapassar os 2% face à renda anterior.

A este limite podem acrescer os coeficientes de actualização automática dos três anos anteriores – se os mesmos ainda não tiverem sido aplicados – considerando-se que em 2023 esse valor foi de 5,43%.

Por último, nas medidas de combate à economia informal os inquilinos poderão passar a poder comunicar à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento dos quais são parte, nos casos em que essa comunicação não seja realizada pelo senhorio no prazo legalmente previsto.

Verifica-se que nenhuma das medidas previstas em sede de IRS encontra equivalente aplicação às empresas, em sede de IRC, como o caso da medida que isenta os rendimentos prediais, em sede de IRS, dos proprietários que tenham imóveis alocados ao alojamento local e que optem por os realocar ao arrendamento habitacional.