COVID-19. O impacto no mercado imobiliário (em diferentes sectores e regiões)
Em menos de um mês, a perturbação do mercado imobiliário, causada pela COVID-19, atingiu quase todo o mundo, uma vez que se registaram ajustamentos na forma de trabalhar, que alteraram os fundamentos do mercado. Os investidores fizeram uma pausa para fazer um balanço das condições e os volumes de negócios caíram.
Porém, nem todos os sectores e regiões foram impactados de forma igual e o mercado já está a planear uma recuperação. A Savills elaborou um resumo das condições actuais do mercado em todos os sectores e regiões, com base numa pesquisa com os directores de research da Savills de 24 mercados globais.
Capital Markets
A actividade transacional tem sido uma das vítimas mais imediatas da perturbação causada pela COVID-19, registando uma quebra de 62% em todos os mercados. Compradores e vendedores estão a avaliar e a aguardar uma maior clareza do estado do mercado.
No entanto, existem transacções em curso, principalmente aquelas que já decorriam antes da pandemia.
No mercado de escritórios, o maior sector imobiliário, foi registado uma quebra no volume de transacções em 45% dos mercados analisados. Segue-se um número aproximadamente igual de transacções onde os volumes se mantêm inalterados ou estão a diminuir drasticamente.
As quedas mais acentuadas foram observadas no retalho, com uma queda de actividade descrita em 82% dos países analisados. Apenas na China, Malásia, Vietname e Portugal se mantiveram inalterados.
Os hotéis têm sofrido grandes contracções nos níveis de ocupação, uma vez que as viagens globais estão paradas, vendo a actividade de transacções cair em 84% dos países.
O impacto no valor do capital ainda não se verificou na mesma escala, com os preços firmes em 51% em todos os sectores do mundo. O número de países que comunicaram valores de escritórios, logística e habitação não sofreu alterações, tendo-se mantido inalterado em relação ao seu valor.
Na logística, 57% dos mercados não registam nenhuma mudança ou aumento na actividade de transacção, e 43% que assistem a quedas. Já a actividade e os valores dos serviços de saúde mantêm-se firmes.
O cenário global é misto quando se trata de dívida imobiliária. Os países europeus e norte-americanos, em particular, relatam uma maior disponibilidade e piores condições, especialmente nos Estados Unidos e no Reino Unido. A disponibilidade e os termos permanecem favoráveisem mercados emergentes, como a Indonésia, República Checa, Taiwan e Médio Oriente.
A procura dos ocupantes
A procura de imóveis pelos ocupantes está a mudar devido à pandemia. Enquanto muitas empresas em todo o mundo trabalham a partir de casa, a procura por espaços para escritórios não foi tão afectada. 70% dos países registaram uma queda moderada na procura e apenas 13% registaram uma queda acentuada. No sector residencial, a procura também teve uma queda moderada.
O sector hoteleiro foi o mais atingido, com 95% dos países a referir quedas acentuadas na procura, uma vez que as viagens internacionais e os bloqueios domésticos impedem os visitantes. O retalho está numa situação semelhante, com 74% dos países a sofrer quedas acentuadas.
A logística e o sector da saúde contrariaram a tendência. O mercado de logística, em particular, está a beneficiar do aumento da procura dos retalhistas de alimentos. O sector de saúde, sem surpresa, está com uma elevada procura neste momento.
O impacto desta mudança na procura ainda não está totalmente concretizado nos valores de arrendamento que foram relatados como inalterados em 51% dos países/sectores. As excepções são mais uma vez o retalho e a hotelaria, onde 30% e 63% dos países relataram que os valores de arrendamento caíram acentuadamente, respectivamente.
Esta mudança de sentimento traduziu-se em termos favoráveispara os inquilinos, especialmente no sector de retalho, relatados em 86% dos países. Pouco mais de 50% dos países relataram condições favoráveis para os ocupantes de escritórios e 23% no sector de logística.
O que significa a COVID-19 para a indústria imobiliária?
A perturbação associada à COVID-19 está a ter um impacto profundo nos mercados imobiliários globais. No geral, 67% dos países relatam um impacto moderadamente negativo no mercado atribuído directamente à COVID-19, enquanto 29% citam um impacto severamente negativo.
A nível sectorial, a área de saúde, a logística e, em menor grau, o sector residencial institucional (residências sénior ou para estudantes) são actualmente os mais resilientes na procura de ocupantes e na actividade de investimento. O aumento da procura por retalho online e os benefícios defensivos de investir em camas sustentam esses segmentos.
O retalho, sendo um sector que já sofreu algumas mudanças estruturais, viu os seus problemas amplificados pelo vírus. Enquanto isso, os hotéis sentiram um impacto imediato das restrições internacionais de viagens e dos lockdowns domésticos.
A curto prazo, esperamos que os valores de capital e arrendamentos sigam as quedas observadas na actividade de transacção e na procura dos ocupantes. A COVID-19 continua a ser um desafio de curto prazo, mas certas tendências, como a mudança para o retalho online e a mudança de hábitos de trabalho, podem ser aceleradas. Esta nova realidade poderá ter implicações a longo prazo para os mercados como um todo.
«São tempos sem precedentes e de muita incerteza. Ainda assim, após sensivelmente mais de um mês de lockdown, podemos afirmar que o mercado de investimento imobiliário demonstra sinais de abrandamento, que deverão permanecer até ao final do primeiro semestre de 2020. Os players adoptam agora uma estratégia de wait and see, aguardando que o mercado emita os primeiros sinais de movimentação. No entanto, é muito importante ressalvar que as intenções de investimento se mantêm firmes, muito sustentadas pelo elevado nível de liquidez que abunda no mercado e também, ao contrário do que assistimos na crise de 2008, o mercado financeiro é hoje muito mais forte, mais bem preparado e consciente das medidas que devem ser tomadas.
Relativamente a outros congéneres europeus, Portugal goza da vantagem de ter tomado medidas numa fase inicial da disseminação do vírus, o que nos coloca também em melhor posição para sair rapidamente e retomar a actividade», refere Alexandra Portugal Gomes, associate do departamento de Research da Savills Portugal.