Há uma nova Lei dos Solos. Saiba o que muda

A Nova Lei dos Solos introduz alterações significativas na forma como os terrenos podem ser utilizados para habitação em Portugal. Se ten dúvidas relativamente às alterações introduzidas por este decreto-lei e ao impacto que poderão ter no mercado imobiliário, o Comparaja explica.

Quando entrou em vigor a Nova Lei dos Solos?
O decreto-lei n.º 117/2024 foi publicado a 30 de Dezembro de 2024 e entrou em vigor a 29 de Janeiro de 2025 – 30 dias após a sua publicação. Contudo, a norma que estabelece excepções à suspensão de áreas urbanizáveis passou a produzir efeitos já a partir de 31 de Dezembro de 2024.

Isto deve-se ao facto de, segundo o diploma, o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território ter terminado a 31 de Dezembro. Assim, mesmo que o prazo de revisão dos planos municipais se mantenha, passou a ser possível realizar operações urbanísticas com finalidade habitacional ou conexa.

O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) determinava, no artigo 199.º, que os municípios deveriam rever ou alterar os seus Planos Directores Municipais (PDM) até 31 de Dezembro de 2024, adaptando-os às novas regras de classificação e qualificação do solo. Caso contrário, ficariam suspensas as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada.

Origem e Contexto
Esta medida tem a sua origem na Lei de Bases dos Solos de 2014, que reformulou a distinção entre terrenos rústicos e urbanos, eliminando a classificação de “urbanizável” ou “urbanização programada”. Embora os municípios tenham tido vários prazos prorrogados para adaptar os seus planos, com a alteração ao RJIGT foram introduzidas excepções à suspensão automática. Assim, a nova lei determina que a suspensão não se aplica às áreas urbanizáveis que tenham adquirido características de solo urbano ou cujas obras de urbanização estejam em execução dentro dos prazos definidos por planos de pormenor ou contratos de urbanização.

Quais são as principais mudanças?
A grande novidade da Nova Lei dos Solos é a criação de um regime especial de reclassificação de terrenos, permitindo que solos rústicos se tornem urbanos de forma simplificada. Isto significa menos burocracia e maior agilidade na aprovação de novos projectos habitacionais e maior facilidade em construir casas – Isto impacta a capacidade dos portugueses de comprar casa.

Outras mudanças incluem:

• Competência na decisão: A decisão de reclassificação passa a ser da responsabilidade das Assembleias Municipais, sob proposta das Câmaras Municipais.
• Condições para reclassificação: Esta só será permitida se, pelo menos, 70% da área construída for destinada à habitação a custos controlados.
• Prazos definidos: O prazo para a realização das obras de urbanização e edificação será estipulado, podendo ser prorrogado apenas uma vez. Caso as operações não se realizem dentro do prazo, o solo volta a ser classificado como rústico.

Quais são as regras para a reclassificação dos terrenos?
Nem todos os terrenos podem ser reclassificados para urbanos. Existem restrições em áreas protegidas, nomeadamente:

• Reserva Agrícola Nacional (RAN)
• Reserva Ecológica Nacional (REN)
• Áreas classificadas no Sistema Nacional de Áreas Protegidas
• Zonas costeiras e albufeiras de águas públicas

Adicionalmente, todos os atos e contratos de compra e venda de imóveis nestes terrenos devem indicar a sua classificação, assegurando a transparência no mercado imobiliário.

Quem é responsável pela reclassificação dos terrenos?
A responsabilidade pela reclassificação dos solos recai sobre as Assembleias Municipais, mediante proposta das Câmaras Municipais. Para garantir maior segurança no processo, a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) terá também um papel na avaliação das decisões.

Como serão controlados os preços das habitações?
A nova lei substitui o conceito de “habitação de valor moderado” por “habitação a custos controlados”. O objectivo é que os preços sejam definidos com base nos custos reais de construção e não nos valores do mercado livre, tornando os imóveis mais acessíveis.

O conceito de “valor moderado” foi concebido para tornar as habitações mais acessíveis, sendo determinado com base no preço por metro quadrado da construção. Este valor não pode ultrapassar a mediana do preço de venda nacional ou, caso seja superior, não pode exceder 125% da mediana do preço de venda praticado no concelho onde o terreno se situa.

A par das novas medidas do governo para crédito habitação, a Nova Lei dos Solos pretende facilitar o acesso à habitação, permitindo a urbanização de mais terrenos, embora imponha desafios ambientais e sociais. Caso esteja a ponderar investir num imóvel, é essencial acompanhar estas mudanças e assegurar que se cumprem todas as regras estabelecidas.